對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，最重要的時(shí)刻，恐怕除了交錢，就是交付了。付出了多年辛勞，花費(fèi)了多年積蓄，終于可以親眼看到心心念念的家是個(gè)什么模樣，無(wú)疑對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)都充滿了期待，就像新郎官在大喜之日掀開(kāi)新娘子紅蓋頭的那一刻，心情自然不言而喻。所謂人生四大喜事也不過(guò)如此。

 

常言道：期望越大，失望就越大。這并不是喪，更不是什么毒雞湯，有時(shí)候恰恰是無(wú)可奈何的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)我們對(duì)一件事物的期望值越高，越會(huì)變得挑剔，即使并不起眼的小瑕疵都會(huì)被放大無(wú)數(shù)倍，何況肉眼可見(jiàn)的問(wèn)題。

 

既然房屋交付對(duì)于業(yè)主們的重要性可見(jiàn)一斑，那么如何才能采取有效措施和方法避免問(wèn)題的產(chǎn)生，防患于未然，從根源處杜絕問(wèn)題的產(chǎn)生，正是房企需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

 

下面，我們總結(jié)出了幾點(diǎn)問(wèn)題，可以說(shuō)是在交付過(guò)程中客戶投訴的重災(zāi)區(qū)，并提出了解決方案，希望能夠有所幫助。

 

第一重災(zāi)區(qū)：房屋逾期交付

 

逾期交付是房屋交付中最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，由于各種原因?qū)е碌慕环垦舆t，開(kāi)發(fā)商需要支付高額的違約金，一般來(lái)說(shuō)約為已交房款的萬(wàn)分之幾(視雙方約定)。

 

值得注意的是，存在一些開(kāi)發(fā)商在沒(méi)達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房，這樣會(huì)直接導(dǎo)致消費(fèi)者的極度不滿和憤怒情緒，一方面造成小規(guī)模的正面沖突，另一方面會(huì)對(duì)品牌聲譽(yù)造成不良影響。而另一些開(kāi)發(fā)商則是自行推遲了交房時(shí)間，并以“不可抗力等原因”為借口拒絕交付。這種做法必然導(dǎo)致客戶不買賬。

 

首先，開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依照簽訂的合同承擔(dān)響應(yīng)的違約責(zé)任；其次，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，將實(shí)際情況如實(shí)告知，在保證房屋質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡可能增加施工效率，盡早完成交付。

 

第二重災(zāi)區(qū)：產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)

 

房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)疑是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開(kāi)裂等等。但問(wèn)題是，很多房子剛交付的時(shí)候，并沒(méi)有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn)，但到時(shí)候，權(quán)責(zé)在誰(shuí)、如何維修、費(fèi)用如何收取等問(wèn)題就難以分清，想要逃避責(zé)任的開(kāi)發(fā)商在這時(shí)就會(huì)推脫責(zé)任，與業(yè)主展開(kāi)漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。

 

現(xiàn)如今人們對(duì)于個(gè)人、家庭生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，業(yè)主驗(yàn)房及維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，甚至請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師幫忙檢驗(yàn)房屋質(zhì)量。但真金不怕火煉，只要提前做好準(zhǔn)備工作，任何問(wèn)題都將不是問(wèn)題。

 

這樣的案例有很多。據(jù)了解，2021年5月，市民劉先生反映西海岸新區(qū)某精裝修交付問(wèn)題眾多，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行整改。具體投訴內(nèi)容如下：

 

1.業(yè)主開(kāi)放日提出的問(wèn)題，都未整改，開(kāi)放日距離正式交房有一個(gè)多月時(shí)間，完全可以維修好，但正式交房時(shí)發(fā)現(xiàn)提出的問(wèn)題仍然存在。

 

2.交房時(shí)，樓里公區(qū)電梯間、樓梯間、樓梯過(guò)道，包括戶內(nèi)有多余的垃圾都未清理。

 

3.驗(yàn)收完我們業(yè)主提出的問(wèn)題整改，說(shuō)一個(gè)月到兩個(gè)月才能維修好，試問(wèn)裝修一個(gè)房子需要多久，提出的幾個(gè)問(wèn)題需要這么長(zhǎng)時(shí)間嗎？

 

4.監(jiān)督不到位。精裝修都是需要備案的，也是有監(jiān)理單位監(jiān)督施工的。工程干成這個(gè)樣子，就能交付了嗎？問(wèn)題整改需要這么長(zhǎng)時(shí)間嗎？

 

除了房屋內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題以外，居住環(huán)境的問(wèn)題也是一大“槽點(diǎn)”。今年五月經(jīng)地方電視臺(tái)某社會(huì)節(jié)目曝光，芝罘區(qū)某小區(qū)在交房后出現(xiàn)各種問(wèn)題，其中包括交房3年道路不通。

 

 

小區(qū)南門(mén)的地下車庫(kù)出入口與另一條道路的連接路，一直處于未硬化狀態(tài)，這一問(wèn)題已存在3年之久，始終無(wú)人問(wèn)津，不少業(yè)主反映均沒(méi)有得到明確反饋和相關(guān)整改措施。

 

牢牢把握業(yè)主的質(zhì)量關(guān)注點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)良好交付和避免問(wèn)題的關(guān)鍵。在前期需重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主常見(jiàn)問(wèn)題點(diǎn)，并輔之具體措施保障交付質(zhì)量，避免后期出現(xiàn)問(wèn)題，影響交房。因質(zhì)量問(wèn)題涉及面較廣，下面從四個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 

 

 

01

墻面乳膠漆不平、色差、砂眼

 

墻面規(guī)范垂平應(yīng)≤3mm，在裝修全過(guò)程中嚴(yán)格按照規(guī)范推行實(shí)測(cè)實(shí)量，且平均合格率不低于95%，使其經(jīng)得起任何測(cè)量。此外，在此規(guī)范內(nèi)應(yīng)注重觀感提升，細(xì)部做法采用同行業(yè)領(lǐng)先做法，如室內(nèi)石膏線采用成品，石膏線表面光亮、潔白、順直等，觀感較好；所有陰陽(yáng)角采用陰陽(yáng)角條，保證墻面順直等。 

 

 

關(guān)于色差，其規(guī)范是是正面相對(duì)，一米以外目測(cè)是否色差。為提升質(zhì)量，難免存在點(diǎn)補(bǔ)工序，再滾刷油漆，短時(shí)間內(nèi)從側(cè)面看會(huì)有色差現(xiàn)象，顏色越深、濃度越大的油漆吸灰程度不一樣，色差越明顯。在施工過(guò)程中盡量避免此類情況發(fā)生，以保障交房狀態(tài)。

 

02

玻璃劃傷

 

在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《普通平板玻璃》里，合格標(biāo)準(zhǔn)為：寬度在0.1mm以下的輕微劃傷每平方米面積內(nèi)允許存在條數(shù)≤100mm為4條；優(yōu)等品標(biāo)準(zhǔn)為：寬度在0.1mm以下的輕微劃傷每平方米面積內(nèi)允許存在條數(shù)≤50mm為4條，項(xiàng)目自身高要求才能出精品。

 

 

03

地板色差、拼縫過(guò)大、地板松動(dòng)、地板冒灰

 

木地板材質(zhì)為強(qiáng)化復(fù)合地板，其表面有一層天然木紋皮熱壓工藝，其成色多少會(huì)有一點(diǎn)差異，同批次的木地板也不能保證色號(hào)完全一致。此外，地板包裝采用聚乙烯膜包裹，因其拆箱后地板的氧化程度不一致，會(huì)導(dǎo)致部分地板顏色較深，出現(xiàn)地板色差。因而在鋪貼過(guò)程中要求施工單位選板顏色統(tǒng)一，深淺顏色的擇需均勻搭配，以提升整體視覺(jué)觀感。室內(nèi)地板會(huì)因天氣原因熱脹冷縮，如業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分木地板存在縫隙，應(yīng)正面闡述其原因并建議業(yè)主暫不處理。關(guān)于后續(xù)維保，應(yīng)讓業(yè)主放心。

 

地板鋪貼采用懸鋪法，底部設(shè)有2mm的防潮棉，地板與地板之間采用公母槽咬合直接干鋪防潮棉上，未采用任何龍骨，僅靠釘子固定，加上防潮棉有彈性，所以造成地板輕微松動(dòng)，但這并非質(zhì)量問(wèn)題。

 

04

衛(wèi)生間滲漏

 

衛(wèi)生間需做二次防水，一是土建階段系統(tǒng)性防水，且在移交裝修單位時(shí)需做閉水實(shí)驗(yàn)；二是精裝修時(shí)采用品牌防水涂料進(jìn)行防水二遍施工，所有防水/閉水實(shí)驗(yàn)均需建立一戶一檔影像資料并存檔，前期防水工藝做到位，才能保障防水質(zhì)量。

 

第三重災(zāi)區(qū)：擅自更改規(guī)劃

 

具體來(lái)說(shuō)，什么是擅自更改規(guī)劃。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒(méi)有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒(méi)有到位或者更改，如開(kāi)發(fā)商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場(chǎng)等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤(pán)的外立面顏色等等。

 

前段時(shí)間，濱湖某項(xiàng)目近期因?yàn)榧磳⒔桓叮瑯I(yè)主的維權(quán)呼聲最大，各大平臺(tái)都可見(jiàn)業(yè)主的投訴內(nèi)容，稱湖濱榮府為府邸系產(chǎn)品，實(shí)際和省內(nèi)其他同系列項(xiàng)目產(chǎn)品相去甚遠(yuǎn)。存在低配高賣情況嚴(yán)重，溝通中態(tài)度惡劣，態(tài)度強(qiáng)硬，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，屬于霸王條款。具體內(nèi)容如下：

 

1.綠化大尺度降標(biāo)，整體綠化硬化路面過(guò)多，綠化組團(tuán)過(guò)少且層次感較差，喬木數(shù)量過(guò)少，灌木數(shù)量密度低，無(wú)景墻，嚴(yán)重影響小區(qū)品質(zhì)。跟賣房時(shí)候所說(shuō)的五重景觀設(shè)計(jì)天壤之別。

 

2.東門(mén)大門(mén)與前期銷售宣傳不符，有圖為證。

 

3.洋房電梯尺寸不符合廠家產(chǎn)品型號(hào)要求，但特種設(shè)備驗(yàn)收居然通過(guò)了。此點(diǎn)存在矛盾爭(zhēng)議。

 

 

4.架空層品質(zhì)低劣，完全不符合府邸系列精裝標(biāo)準(zhǔn)。

 

 

5.小區(qū)內(nèi)銷售賣房時(shí)白紙黑字說(shuō)明是塑膠跑道，目前私自更改沙盤(pán)以及資料，改為油漆跑道。

 

6，不符合常規(guī)設(shè)計(jì)，密碼信報(bào)箱外掛，在沙盤(pán)圖上外立面也沒(méi)有進(jìn)行公示，設(shè)計(jì)明顯不符合使用習(xí)慣。

 

 

7.水景與沙盤(pán)不一致，開(kāi)發(fā)商私自刪除水景園林景觀，用消防做擋箭牌，欺瞞我們消費(fèi)者。

 

8，宣傳一期二期內(nèi)部為小區(qū)內(nèi)部道路，一期二期共用一個(gè)總大門(mén)（東門(mén)），目前又說(shuō)屬于市政道路，不屬于內(nèi)部道路，并且說(shuō)二期無(wú)大門(mén)設(shè)計(jì)。二期業(yè)主集體無(wú)法接受。

 

9，賣房時(shí)宣傳園林霧森系統(tǒng)，目前此系統(tǒng)只局限于樓王位置景觀，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有進(jìn)行合理均勻分布。

 

10，宣傳資料，明確說(shuō)明人車分流。后期開(kāi)發(fā)商私自更改沙盤(pán)，后期溝通中開(kāi)發(fā)商偷換概念說(shuō)他們說(shuō)的是人車分流管理。

 

類似這樣的留言還有很多很多，需要開(kāi)放商特別注意。

 

第四重災(zāi)區(qū)：房屋面積縮水

 

對(duì)于期房而言，預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的，與房子造好后實(shí)際測(cè)量出來(lái)的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)買房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買房人肯定難以接受。這就需要開(kāi)發(fā)商事先與業(yè)主充分溝通，并做好相關(guān)正規(guī)有效的合同約定。

 

 

其實(shí)，一次業(yè)主滿意的房屋交付，關(guān)鍵依靠的不光是房屋本身的產(chǎn)品質(zhì)量要過(guò)關(guān)，還有更多因素，如工程技術(shù)人員的專業(yè)水準(zhǔn)、驗(yàn)房交付過(guò)程中服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平等等。做到精細(xì)化到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以客戶為本，質(zhì)量為王，時(shí)刻不忘站在客戶的角度上思考問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意度的有效提升，最終為品牌不斷創(chuàng)造更好的口碑，形成更強(qiáng)大的影響力。